von Zwischen Mai und Juni bekommen alle Dallgower Grundstücksbesitzer Post vom Finanzamt. Sie sollen für die Grundsteuererklärung einige Angaben machen, die für die neue Berechnung ihrer Grundsteuer wichtig sind. Wir erklären, was sie ausfüllen müssen und wie – nach jetziger Lage – sich ihre Grundsteuer entwickeln wird.
Warum eine neue Grundsteuererklärung?
2018 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass das bisherige Verfahren der Grundsteuerermittlung nicht mehr zeitgemäß ist und der Gesetzgeber ein neues, zeitgemäßes Verfahren finden muss. Dazu gehört, dass die Einheitswertbestimmung alle 6 Jahre neu erfolgen muss.
Die Grundsteuer als sogenannte Substanzsteuer soll Eigentümern von Häusern und Grundstücken an den Kosten der Kommunen für die Infrastruktur beteiligen.
Es gibt eine Grundsteuer A und eine Grundsteuer B.
Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke.
Grundsteuer B gilt für bebaute oder bebaubare Grundstücke.
Über den Hebesatz bestimmt jede Kommune, wie hoch die Grundsteuer in der Kommune konkret ist. Der Hebesatz in Dallgow beträgt zur Zeit 430%.
Im Jahr 2020 nahm die Gemeinde Dallgow-Döberitz über Grundsteuer A und B insgesamt 1.184.000€ ein.
Können Mieter das ignorieren?
Leider nicht. Die Grundsteuer fällt ebenso auf selbstgenutzte wie vermietete Grundstücke an. Vermieter können die Kosten der Grundsteuer auf die Nebenkosten umlegen und machen das in der Regel auch.
Verändert sich also die Grundsteuer, sind Mieter davon ebenso betroffen. Somit betrifft diese Steueränderung praktisch jeden Bürger.
Bis wann muss die Erklärung abgegeben werden
Brandenburg wird die Aufforderung der Abgabe im April versenden und diese müssen sie zwischen Juli 2022 bis zum 31.Oktober 2022 ausgefüllt zurück gegeben haben. Die Abgabe hat digital zu erfolgen. Ausnahmen davon gibt es. Wenn sie diesen Artikel lesen, kommt diese Ausnahme für sie aber nicht in Frage – die Ausnahme gilt nämlich nur für Bürger ohne Zugang zum Internet.
Welche Informationen werden abgefragt?
Da gibt es erstmal die allgemeinen Angaben. Diese sind
- Steuernummer
- Adresse des Grundstücks
- Grundbuchblattnummer
- Flurstücknummer
Sie finden sie auf ihrem bisherigen Grundsteuerbescheid. Wenn sie den nicht (mehr) haben, dann finden sie diese Angaben auch in der Teilungserklärung, im Grundbuchblatt, Kaufvertrag, in der Betriebskostenabrechnung oder den Unterlagen zum Bauantrag.
Das Finanzamt möchte damit im sogenannten Ertragswertverfahren den Wert ihrer Immobilie berechnen.
Dann werden – je nach Grundstücksart – weitere Angaben benötigt.
Bei einem Wohngrundstück fragt das Finanzamt sie nach dem Bodenrichtwert, die Größe der Wohnfläche, nach dem Baujahr und ob Garagenstellplätze vorhanden sind. Dann möchte das Finanzamt wissen, wie hoch die Nettokaltmiete ist.
Der Bodenrichtwert sollte dem Finanzamt bekannt sein.
Bei Nicht-Wohngrundstücken möchte das Finanzamt wissen, wie das Grundstück genutzt wird, Grundstücksfläche, Bebauung und Baujahre der Bebauungen.
Bei unbebauten Grundstücken ergibt sich der Grundstückswert aus der Multiplikation von Grundstücksgröße und Bodenrichtwert. Folgerichtig müssen sie die Grundstücksgröße angeben.
Nettokaltmiete bei selbstgenutzem Haus?
Viele Dallgower vermieten ihr Haus nicht sondern wohnen selbst darin. Wie kann man da eine Nettokaltmiete angeben?
Diese ergibt sich aus einer Tabelle (gesetze-im-internet.de/bewg/anlage_39.html). Dort suchen sie sich zuerst unser Bundesland Brandenburg, dann ihre Hausart (Ein-, Zweifamilienhaus oder Mietgrundstück), gehen dann in die Zeile mit der passenden Wohnfläche und die Spalte mit dem passenden Baujahr und nehmen daraus den Quadratmeterpreis Nettokaltmiete. Für uns ist diese Tabelle kleiner möglich, daher hier der für uns relevante Auszug:
Dazu kommt dann die Mietniveaustufe. Was das ist? "Zur Berücksichtigung von Mietniveauunterschieden zwischen Gemeinden eines Landes sind die Nettokaltmieten durch Ab- oder Zuschläge anzupassen." Um es also fairer zu machen, wird es etwas komplizierter.
Aber keine Sorge, für Dallgow gilt eine einheitliche Mietniveaustufe von 2, so dass auf die ermittelte Nettokaltmiete noch einmal 10% Reduktion kommen.
Zu guter Letzt kommt dann pro Garagenstellplatz noch mal eine Pauschale von 35€ dazu.
Praktische Übung
Lassen sie uns das mal an einem Beispiel durchrechnen. Angenommen, wir haben ein Einfamilienhaus mit 120qm aus dem Jahre 2012. Es ist ein Garagenstellplatz vorhanden. So ergibt sich
(Wohnfläche * Nettokaltmiete + Garagenstellplätze) * Mietniveaustufe
(120qm * 10,09€ + 1 * 35€) * 90% = 1.124,72€ (denken sie daran, dass Punktrechnung vor Strichrechnung gilt)
Sie kommen auf den gleichen Betrag? Sehr gut! Dann noch eine Übung:
Zweifamilienhaus mit 90qm Wohnfläche aus dem Jahr 1921 ohne Garage.
(Wohnfläche * Nettokaltmiete + Garagenstellplätze) * Mietniveaustufe.
(90qm * 5,50€ + 0 * 35) * 90% = 445,50€
Wie hoch ist denn nun meine neue Grundsteuer?
Das hängt ganz wesentlich vom Hebesatz ab, den Dallgow für die neue Grundsteuer erhoben wird. Aktuell sind das 430%. Damit rechnen wir also erst einmal. Dazu kommt dann noch der Grundstückswert. Wir nehmen also an, das Haus aus Beispiel 1 steht auf einem 750qm großem Grundstück. Der Bodenrichtwert liegt bei 420€/qm. (Bodenrichtwert siehe hier: Boris) Dann wäre das folgende Rechnung:
(Grundstücksfläche * Bodenrichtwert + Nettokaltmiete * 12 Monate) * Steuermesszahl * Hebesatz
Die Steuermesszahl ist für die neue Grundsteuer einheitlich mit 0,34‰ festgelegt. Jetzt rechnet man normalerweise nicht mit Promille, daher eine kleine Hilfe: 0,34‰ sind 0,034% und das sind 0,00034.
Aus der ersten Übung:
(750 * 420 + 1.124,72€ * 12) * 0,34‰ * 430% = 480,26€
Also Promille und Prozent aufgelöst ist die Rechnung:
(750 * 420 + 1.124,72€ * 12) * 0,00034 * 4,3 = 480,26€
Mit dieser Rechnung können sie in ihren bisherigen Grundsteuerbescheid gehen und schauen, wie sich die neue Grundsteuer für sie verteuert oder verbilligt.
Wird es für alle teurer?
Politisch geplant ist, dass die neue Grundsteuer "aufkommensneutral" sein soll. Heißt: in Summe soll die Steuerlast gleich bleiben.
Trotzdem wird es Verschiebungen geben. Je nach Wohnlage, Baujahr und Größe ihres Hauses kann es also mal teurer, mal günstiger werden. Bisher ist auch nicht klar, ob Dallgow seinen Hebesatz verändern wird.
Ab wann gilt das?
Die neue Grundsteuer gilt ab 2025. Bis dahin zahlen sie die ihnen bereits bekannte Grundsteuer. Die jetzt ermittelten Werte werden dann also für die neue Grundsteuer ab 2025 genutzt.
Danach gilt dann eine Anpassung alle 6 Jahre. In diesem Rhytmus müssen Bodenrichtwert und Nettomietrechnung angepasst werden.
Für unsere Gemeinde mit ihren schnell steigenden Miet- und Bodenpreisen dürfte es also alle 6 Jahre teurer werden, wenn die Gemeinde das nicht durch einen geringeren Hebesatz ausgleicht.
Abgabe der Erklärung
Wenn sie nun alle Daten haben, die sie benötigen, müssen sie das dem Finanzamt nun noch mitteilen. Dazu gibt es mehrere Wege.
- ELSTER: gehen sie auf (https://finanzamt.brandenburg.de/fa/de/steuern/elster/)[https://finanzamt.brandenburg.de/fa/de/steuern/elster/], melden sie sich an und geben die Erklärung ab
- über einen Steuerberater. Der Wert ihrer Immobilie bestimmt den Preis. Vermutlich aber die teuerste Variante
- Steuerprogramme wie z.B. WISO bieten für die Grundsteuer ein Programm an. Kostet zwischen 20 und 40 Euro.
Egal welchen Weg sie wählen, die nötigen Unterlagen wird man selbst im Keller oder auf dem Dachboden finden und (elektronisch) übermitteln müssen.
Von Angeboten, die 700 Euro kosten, würden wir jedoch abraten. Wenn sie gar nicht zurecht kommen, fragen sie Nachbarn und tun sich zusammen. Das geht zusammen besser von der Hand und sie haben noch einen gemütlichen Abend mit dem Nachbarn verbracht.
UPDATE Unser Leser Carsten hat 2 wichtige Hinweise gegeben, vielen Dank dafür.
Erster Hinweis: Im Vergleich von Nettokaltmiete und Grundstückswert ist der Grundstückswert deutlich ausschlaggebender. Aus dem Beispiel gegriffen: 315.000€ Grundstückswert und 23.619,12€ Nettokaltmiete gehen in die Berechnung ein. Der Grundstückswert macht in diesem Beispiel mehr als 90% der Grundsteuer aus.
Zweiter Hinweis: Wir haben als Bodenrichtwert BORIS genutzt. Dabei sagt BORIS selbst, dass diese Werte nicht Grundlage der Grundsteuer sind, sondern dafür die Finanzämter eigene Bodenrichtwerte veröffentlichen werden. Bisher haben sie das nicht getan, daher haben wir uns an BORIS orientiert. Woran sich die Finanzämter orientieren werden, ist noch nicht klar.
UPDATE2: Inzwischen informiert das Finanzamt: Brandenburg wird ab Mai 2022 ein Informationsportal für Grundstücksdaten einrichten. Dort erhalten Sie nach Angabe der Flurstücknummer oder Adresse den Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche. Sobald dieses Portal verfügbar ist, werden wir es hier verlinken
UPDATE3: Wie auf der Seite: https://www.dallgow.de/news/index.php?rubrik=1&news=726603&typ=1 zu lesen ist müssen die Unterlagen bis zum 31.10.2022 beim zuständigen Finanzamt (für Grundstücke in Dallgow-Döberitz: Nauen) abgeben werden
UPDATE4: Das Informationsportal Grundstücksdate ist online. Damit gibt es die amtlichen Daten für die Berechnung. Unsere erste Sichtung macht den Eindruck, als seien die BORIS-Daten übernommen worden. In Dallgow also Grundstückswerte um die 400€/qm.
